北辰实业——寒冬过后春暖花开

原创 2020-04-06 02:45  阅读

  公司业绩的增长主要来自于发展物业(房地产开发)可结算面积的增加以及结转项目权益占比的增长。2019年,公司坚持以品牌扩张、低成本扩张和资本扩张战略为指引,发展物业积极开拓,投资物业稳健运营,创新业务扎实推进,资产规模、收入水平再上新台阶。

  公司自2012年以来,营收稳步增长,盈利能力不断提升。2019年末公司资产负债率为 78.61%,较上年同期下降3.06个百分点,财务风险进一步降低,这一点在地产企业里难能可贵。

  图表 1 北辰实业2012年以来营收及扣非净利润二、居安思危,精细布局京外业务

  北辰实业作为北京市属老牌房企,应亚运而起,借奥运腾飞,风光无限。随着北京可供开发土地资源日趋紧张,公司为突破发展瓶颈,果断走出京外,开疆拓土。

  截至2019年末,公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山、广州等15个城市。

  公司在京外拓展取得了良好的效果,对公司业绩形成了有力的支撑。2019年仅五个“强二线”城市——长沙、武汉、宁波、成都、重庆项目就分别实现合同销售金额34.57亿元、43.59亿元、20.08亿元、10.72亿元、10.75亿元。

  图表 2 北辰实业2019年主要城市合同销售金额(亿元)2016年底,中央经济工作会议首次明确提出“房住不炒”,随后国家陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。公司作为国企响应政策,17年开始明显放缓了拿地步伐。截至2019年底,公司总土地储备面积719万平米。

  图表 3 北辰实业2015年以来新增房地产储备(万平米)拿地趋于谨慎,凯时娱乐kb88,一方面可能是公司基于财务稳健性的考虑,另一方面也反应了公司通过积极把握市场政策导向,进行精细化布局。目前公司拟建、在建、在售项目45个,规划总建筑面积1943万平方米,形成了华北、华中、华东、西南等多板块齐头并进的格局。

  目前,公司发展物业主要聚焦于长三角、珠三角、大湾区等热点地区,2019年成功进入粤港澳大湾区核心城市广州,迈出了全国化战略的重要一步。这些地区属于我国经济最有活力,消费潜力提升最迅速的区域,公司的战略布局将逐步迎来收获。

  北辰实业在京外“开疆拓土”的同时,也开始拓展轻资产业务板块。公司的“轻资产业务”是指会展业、文化创意产业、健康养老产业、酒店业等业务。其中,公司在会展业方面优势尤为明显。

  随着经济全球化水平的不断提升和国家间合作的不断加深,会展行业与旅游业、房地产并称为“世界三大无烟产业”,也由此成为城市名片、城市经济助推器的代名词。人类社会文明进步越快,对彼此的物质、文化交流需求也越高,因此会展在国家经济发展中的地位也愈加重要。

  我国会展业虽然起步晚,但因有着旺盛的需求与活跃的经济支持,举办展览会规模和可供展览面积不断增长,现已位列全球首位。中国国内展览馆呈现数量稳步提升、规模快速增长的良好态势。根据前瞻产业研究统计,截止至2018年国内展览馆数量为164个,同比增长7%。室内可租用总面积约983万平方米,同比增长5%。

  图表 4我国2016年-2018年展览馆数量及室内可租用面积统计情况随着会展业办展数量和办展面积的快速增长,相应会展经济产值也实现大幅增长。根据前瞻研究院测算, 2011年会展经济直接产值仅为3016亿元,到2016年增加到5612亿元。2018年我国会展业直接产值已达到6400亿元。

  图表 5 我国2011、2016和2018年会展行业直接产值2015年12月,北辰实业整合6家公司成立北辰会展集团,发力品牌经营扩张、会展主承办、会展信息化、会展研发四大创新业务。近年来,公司圆满完成了奥运会、APEC会议、杭州G20峰会等一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作,创造了良好的品牌影响力,在品牌输出方面也取得积极成果。随着公司品牌影响力的扩大,公司受托管理场馆以及受托管理酒店个数显著增加。目前,公司的会展场馆及酒店品牌经营和管理输出业务全国化、多城市延伸的战略布局已展开,规模化发展已形成,业界话语权不断提升。

  图表 6 北辰实业2017~2019年的受托管理场馆与受托管理酒店数量2019年末,北辰会展集团已进入全国25个城市,累计受托管理会展场馆15个,受托管理酒店19家,实现受托管理会展场馆总面积325.5万平方米。目前公司已成为国内运营会展场馆数量最多,整体规模最大,承办会议档次最高的会展运营企业。

  图表 7 截至2019年末公司受托管理项目分布图改革开放40年来,我国会展经济得到了有效的发展,从高速增长步入高质量发展轨道,目前正处于转型升级的阶段。“绿色、低碳、可持续”发展理念成为行业共识和产业转型升级的方向,整个会展产业依然拥有广阔的发展空间。

  公司拥有丰富的会展运营经验和国际化视野的专业运营服务能力,拥有业内顶级的人才资源,作为行业龙头,公司会展业务也必将迎来更大发展。

  在“房住不炒”和“租购并举”政策基调下,地产行业增速下滑,上市房企价值普遍被市场低估。

  目前公司股价处于历史低位。按公司2019年业绩估算,目前公司(3月30日收盘价)PE和PB分别仅为5.74倍和0.51倍。

  公司主要包括三块业务:(1)自有物业租赁;(2)会展业务;(3)发展物业(房地产开发)。在年报中(1)(2)合并为一个分部(投资物业)核算。

  公司自有出租物业见下表,除长沙北辰外,其余均位于北京亚奥核心区域,并且不乏国家会议中心这样的地标性建筑。

  图表 8 北辰实业主要自持物业这些物业在公司财报中以成本方式计量,也就是这些资产入账价值是当初取得的成本,并且每年都在计提折旧。显然这大大低估了这些物业的实际价值。如果按可比物业价值重估,保守估计,仅国家会议中心的价值就超过120亿元,上述物业重估价值至少在450亿元之上。

  这部分业务较为稳健,近几年该分部每年收入都在26亿元左右,实现税前利润约八亿元。如果给予15倍PE估值,这部分资产价值90亿元左右。

  对于公司的房地产开发业务,我们仅从一个维度来观察,公司2019年末流动资产总额为828.51亿元,主要是货币资金及存货,其中货币资金为148.12亿元,存货为607.34亿。存货主要是待售房地产和购买的土地。简单重估,这部分存货价值在900亿之上,而公司全部负债737亿元,也就是说,公司仅存货价值就远超全部债务。

  模糊的正确远比精确的错误更重要。按3月30日收盘价,北辰实业按A股股价估算总市值88亿,按H股估算的线亿港币。市值远不及公司存货变现收益,也远不及公司所持物业价值。

  今年以来,新冠疫情席卷全球。公司在业绩公告中也对疫情的影响进行了披露。但公司作为一家优秀的房企,全国布局稳步推进,会展业务异军突起,我们完全有理由,对公司多一份期待。负面影响显然已经被过度演绎,随着市场信心的逐渐恢复,公司价值有望迎来重估。

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